Ипотека на коммерческую недвижимость: условия и правила оформления

"Отличие коммерческой ипотеки от других ее видов – приобретение имущества в целях получения прибыли. Порядок и условия приобретения коммерческой недвижимости путем ипотечного кредитования регламентированы нормами ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Читайте подробнее об условиях коммерческой ипотеки в нашей статье."

Одним из вариантов долгосрочных инвестиций для компаний или физических лиц может стать приобретение недвижимого имущества, которое в дальнейшем будет приносить доход. В целях приобретения такой недвижимости можно воспользоваться предложением многих банков о предоставлении коммерческой ипотеки.

Условия представления коммерческой ипотеки

Порядок и условия приобретения коммерческой недвижимости с привлечением денежных средств путем ипотечного кредитования регламентированы нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основное отличие коммерческой ипотеки, или бизнес ипотеки, от других ее видов – приобретение имущества гражданами или юридическими лицами в целях получения прибыли от дальнейшего его использования.

Особой популярностью ипотека пользуется у индивидуальных предпринимателей и организаций. Физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость в Москве для получения дохода, в обязательном порядке должно зарегистрироваться как ИП для предоставления отчетности и уплаты установленных законодательством налогов.

К основным условиям получения коммерческой ипотеке принято относить:

•         Обеспечением уплаты ипотечного кредита является предоставление ипотеки под залог недвижимости. В зависимости от условий банка залогом может стать как приобретаемое недвижимое имущество, так и уже имеющееся у заемщика.
•         Приобретаемая в ипотеку коммерческая недвижимость остается в залоге у банка до момента полного погашения  заемщиком всех обязательств по договору об ипотечном кредитовании. В случае неисполнения условий договора, банк может рассчитывать на удовлетворение своих требований в виде непогашенной суммы долга, полученной при реализации залоговой недвижимости.
•         Ипотека на коммерческую недвижимость предоставляется в целях приобретения следующих видов недвижимости:

• Индустриальная (например, хранилища, логистические хабы и др.)
• Социальная
• Коммерческая
• Офисная
• Жилая (в том числе апартаменты), не используемая для проживания
• Свободного назначения (например, помещение гостиницы, кафе, столовых и пр.).

Оформление коммерческой ипотеки возможно только при соответствии недвижимости всем требованиям конкретного банка

Важно! Ипотека на покупку имущества, приобретаемого в коммерческих целях, возможно только вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Что банк ждет от заемщика

Как правило, требования, предъявляемые к заемщикам (как гражданам, так и юрлицам), каждый банк устанавливает самостоятельно, но основные условия у большинства кредиторов схожи. Кредит предоставляется на более жестких условиях, чем классическая ипотека для граждан на приобретение жилья, процентная ставка выше. Это связано с невысокой ликвидностью коммерческой недвижимости. Реализовать такое имущество в случае неисполнения обязательств должником, не так выгодно. Поэтому процент по бизнес ипотеке достаточно высок, а срок ее погашения – значительно меньше.

Требования к физическим лицам

Для приобретения недвижимого имущества с привлечением средств коммерческой ипотеки в целях получения дальнейшего дохода от его использования, банками устанавливаются минимальные требования для физических лиц и ИП:

•         Наличие паспорта гражданина Российской Федерации;
•         Адрес регистрации клиента должен быть в регионе расположения банка и не более 100 км от любого их филиалов кредитора;
•         Минимальный срок осуществления предпринимательской деятельности ИП от 6 месяцев;
•         Официальное трудоустройство физического лица с подтвержденным справкой 2-НДФЛ доходом;
•         Отсутствие иных обременений залогового имущества;
•         Отсутствие задолженности по предыдущим кредитам, налогам и сборам.

Возраст заемщика в зависимости от условий конкретного банка варьируется от 18-22 лет до 65-85 лет на момент окончания срока кредитования. Срок кредита – 5-10 лет, что значительно меньше срока предоставления социальной ипотеки. Большинство банков также увеличивают первоначальный взнос, сумма по которому может составлять 30% от стоимости недвижимости.

Требования к юридическим лицам

Коммерческая ипотека юридическим лицам предоставляется чаще и на более выгодных условиях, по сравнению с гражданами. Банки отдадут предпочтение тем организациям, с которыми заключен договор о банковском обслуживании. Условия кредитования юридических лиц в большинстве банков одинаковы и могут отличаться друг от друга лишь незначительными нюансами:

•         Минимальный срок государственной регистрации ЮЛ на территории Российской Федерации должен составлять не менее 6 месяцев;
•         Место регистрации компании должно совпадать с регионом расположения любого из филиалов банка и находиться на расстоянии от него не более 100 км;
•         Доля уставного капитала, принадлежащая субъектам РФ, муниципальным образованиям, общественным или религиозным организациям и прочим НКО, не должна составлять более 25 %;
•         Хорошая кредитная история и отсутствие непогашенной задолженности по займам, налогам и сборам.

Срок кредитования, как и в случае бизнес ипотеки для граждан, составляет 5-10 лет. В случае отражения заемщиком в финансовой отчетности убытка от хозяйственной деятельности, банк вправе изъять имущество из владения и пользования должника и распорядиться им по своему усмотрению.

Требования банка к недвижимости

Обязательным условием банка при предоставлении бизнес ипотеки предприятию или ИП является проведение осмотра и независимой оценки залогового имущества с привлечением специалистов и получением от них соответствующего заключения. Коммерческую ипотеку можно оформить на капитальную постройку площадью не менее 50 квадратных метров в случае соответствия такого имущества определенным условиям:

•         Отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
•         Наличие на объекте недвижимости всех необходимых для эксплуатации в рамках заявленного вида деятельности коммуникаций;
•         Отсутствие обременений недвижимого имущества (ареста, залога, судебные споры);
•         Залоговая недвижимость должна находиться на территории РФ в том же регионе, что и любой из филиалов банка, на расстоянии от него не более 100 км.

При оформлении договора на получение коммерческой ипотеки дополнительно следует подготовить пакет документов на недвижимость:

•         Технический паспорт объекта, кадастровый план;
•         Выписка из ЕГРН;

Документы, подтверждающие основания для регистрации права собственности на имущество: договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельство о праве наследования, договор дарения и другие.

Как оформить коммерческую ипотеку

Организации, ИП или физическому лицу для получения положительного решения о выдаче кредита на покупку коммерческой недвижимости необходимо в первую очередь оформить заявку. Сделать это можно на официальном сайте банка, либо в его офисе при личном посещении. К заявлению, как правило, следует приложить пакет документов. Информация о порядке предоставления и перечень документов каждым банком устанавливается индивидуально.

В случае одобрения поданной заявки:

•         между банком и заемщиком составляется предварительное соглашение;
•         банк в письменном виде предоставляет продавцу гарантию оплаты недвижимости после оформления на нее залога и перечисляет первоначальный взнос;
•         между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи и акт приема-передачи, после чего покупатель может зарегистрировать право собственности на объект недвижимости;
•         между покупателем и банком оформляется договор залога приобретенной недвижимости;
•         банк оплачивает оставшуюся сумму.

Как правило, сделка купли-продажи проходит одновременно с оформлением договора о залоге недвижимости, на которую сразу же налагается обременение.

Какие нужны документы

Перечень документов, необходимых для оформления бизнес ипотеки зависит, в первую очередь, от статуса заемщика и условий банка. Как правило, требования к наличию минимального пакета документов в большинстве банков совпадают.

Так, организациям, чтобы получить коммерческую ипотеку, помимо заявления необходимо предоставить:

•         Документы на недвижимое имущество;
•         Документы, подтверждающие регистрацию в качестве юридического лица;
•         Заверенную копию актуального устава компании;
•         Документы о назначении руководителя и главного бухгалтера на должности, а также копии их паспортов;
•         Копии паспортов поручителей и представителей предприятия;
•         Финансовую и налоговую отчетность за предыдущие периоды;
•         Документы, позволяющие сделать вывод об активном ведении финансово-хозяйственной деятельности (например, акты сверки с поставщиками, договоры с покупателями и пр.);
•         Выписки об отсутствии задолженности по текущим кредитным платежам, а также налогам и сборам.

Для ИП банки определяют требования к предоставлению следующих документов:

•         Документы на недвижимость;
•         Копия паспорта;
•         Свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, выписку из ЕГРИП;
•         Налоговая отчетность за предыдущие периоды;
•         Сведения об отсутствии задолженности по долгам и обязательным платежам.

Физическим лицам для получения ипотеки на коммерческую недвижимость потребуется помимо предъявления паспорта гражданина РФ и СНИЛС предоставить сведения о доходах по форме 2-НДФЛ, военный билет, согласие на обработку персональных данных. Обязанностью гражданина является подтверждение целевого использования приобретаемого имущества с привлечением средств коммерческой ипотеки.

Какие банки предоставляют коммерческую ипотеку

У большинства крупных банков России разработаны программы коммерческого ипотечного кредита, условия по которым обговариваются в рамках одного договора с конкретным заемщиком. Персональный порядок оформления ипотеки на коммерческую недвижимость позволяет заемщику обратиться в несколько банков и определить для себя более выгодные условия кредитования.

В 2023 году наиболее популярными банками в Москве для получения коммерческого кредита считаются:

• Сбербанк России
• Тинькофф банк
• Альфа-банк
• Совкомбанк и ряд других.

Заключение

Процесс оформления коммерческой ипотеки для физических лиц и представителей бизнеса достаточно трудоемкий и продолжительный. Для одобрения такого вида ипотеки финансовая репутация заемщика должна быть не омрачена просрочками и задолженностями по предыдущим займам. Клиенты с хорошей кредитной историей могут рассчитывать на более выгодные условия банков-партнеров.
Если у вас остались вопросы о нюансах оформления ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости, вы можете обратиться к нашим специалистам за консультацией в онлайн или офлайн формате.